COVID-19 salgınıyla gelen kısıtlamalar ve sokaÄŸa çıkma yasaklarıyla birlikte beÅŸerler günlük muhtaçlıklarını internet üzerinden saÄŸlamayı alışkanlık haline getirdi. DijitalleÅŸme süratle büyürken, lojistik depolarda ise doluluk oranları çok yüksek düzeylere ulaÅŸtı. EVA Gayrimenkul DeÄŸerleme Uzmanı Ahmet DurmuÅŸ, bilhassa Ä°stanbul, Gebze ve Çayırova’daki nitelikli depolama alanlarında ortalama doluluk oranlarının yaklaşık %90 -95 düzeyine ulaÅŸtığını açıkladı. Talep edilen ünite arsa bedeli ise yaklaşık 1.500 – 3.500 TL/m2 aralığında deÄŸiÅŸiyor.
EVA Gayrimenkul DeÄŸerleme Uzmanı Ahmet DurmuÅŸ, bilhassa ithal edilecek eserlerin, eser sahibi tarafından tamamının çabucak tüketilememesi, üretime sokulamaması vb. durumlarda hür depo gereksiniminin oluÅŸtuÄŸunu söyledi. Antrepo alanlarının yanında lojistik depo alanlarına da gereksinimin artarak devam ettiÄŸini de belirten, DurmuÅŸ, “E-ticaretin son periyotta beÅŸerler tarafından yaygın hale gelmiÅŸ olmasından ötürü depolamalar, çoklukla kent dışında nitelikli depolama alanları üzerinde çözümlenmeye baÅŸladı. Bu da gerek depo, gerekse lojistik açısından deÄŸerli bir operasyon sürecini gereklilik haline getirdi. Firmaların kimileri depo gereksinimlerini kendileri karşılarken kimileri ise dış kaynak kullanımı yoluna giderek lojistik hizmet saÄŸlayıcıların deposunu kullanıyor.” dedi.
Depo yeri seçiminde arazinin pozisyonunun, biçimi ve ulaşım yollarına yakınlığının da hayli kıymetli olduÄŸunu kelamlarına ekleyen DurmuÅŸ şöyle devam etti, “Özellikle Ä°stanbul, Gebze ve Çayırova ilçe hudutlarında yer alan çaÄŸdaÅŸ teknoloji ile inÅŸa edilmiÅŸ nitelikli depolama alanlarının doluluk düzeyleri yaklaşık %90-95’e ulaÅŸtı.
Arsa ve inşaat maliyetleri de fazla, yeni depo geliştirmenin fırsat maliyeti yüksek
Ä°stanbul, Gebze ve Çayırova’da depolama hedefli arsa yapılabilecek iÅŸlevlere sahip arsa fiyatları için talep edilen ünite arsa kıymeti yaklaşık 1.500 – 2.500 TL/m2 aralığında, TEM otoyolu, E-5 cepheli ya da iliÅŸki yollarına yakın konumlanmış lokasyonlarda ise yaklaşık 2.500 – 3.500 TLm2 aralığında deÄŸiÅŸkenlik gösteriyor. Bilhassa Ä°stanbul vilayet genelinde depolama gayeli arsa fiyatları epey yüksek bir seviyede. Tıpkı vakitte bilhassa son 3 yıldır kur artışına baÄŸlı olarak inÅŸaat maliyetlerinde gelen artışlar ile birlikte nitelikli depolama alanlarına ait inÅŸaat maliyetlerini de deÄŸerli ölçüde etkiledi.
Tuzla’da fiyatlar 2.000 – 3.000 TL/m2 aralığında
Ä°stanbul Anadolu yakasında yer alan depolama iÅŸlevine sahip yerler araÅŸtırıldığında, bilhassa Tuzla bölgesinde yüklü olarak depolama iÅŸlevine sahip arsa alanlarının yer aldığı gözlemlenmiÅŸtir. Bu bölgedeki emlak için ünite arsa pahaları yaklaşık 2.000 – 3.000 TL/m2 aralığında seyretmektedir.
Esenyurt, Hadımköy, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri’de 2.000-3.500 TL /m2 aralığında
Ä°stanbul Avrupa yakasında yer alan depolama iÅŸlevine sahip emlak da ise bilhassa Esenyurt, Hadımköy, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri ilçelerinde yüklü olarak depolama iÅŸlevine sahip arsa alanlarının yer aldığı gözlemlenmiÅŸtir. Bu bölgedeki yerler için ünite arsa pahası yeri yaklaşık 2.000 – 3.500 TL/m2 aralığında seyretmektedir.
Depolama alanları inşa edilmesi son derece yüksek yatırım maliyeti gerektiriyor
Ä°stanbul vilayet geneli ve Gebze ile birlikte Çayırova ilçesinde yer alan nitelikli depo alanları için gerçekleÅŸen ünite kira fiyatları ise yaklaşık 30 – 35 TL/m2/ay aralığında. Talep edilen ünite kira bedelleri ortasındaki farklılıkların ana sebepleri incelendiÄŸinde ise kelam konusu depo alanının yeri, pozisyonu, etraf özellikleri, açık alan kullanım alanı, bina fizikî yapısı, kat yüksekliÄŸi, reklam kabiliyeti, temas yollarına olan uzaklığı vb. nedenlerden kaynaklanmış olduÄŸu ortaya çıkıyor. Buna nazaran arsa fiyatlarının yüksek olması ile birlikte artan inÅŸaat maliyetleri de göz önüne alındığında bilhassa arsa fiyatları yüksek olan bölgelerde depolama alanları inÅŸa edilmesi son derece yüksek yatırım maliyeti oluÅŸturmaktadır.
Kesimde yeni lojistik depolara gereksinim var
Son 3 yıldır bahsi geçen bölgelerde depolama hedefli imalatlar artan inÅŸaat maliyetleri nedeniyle sürat kaybetti. Yeni depo alanları arzı çok azalırken, muhtaçlıklar artarak büyüdü. Bugünkü imar oranları ile mevcut fiyatlanmış yerlerin üzerin geliÅŸtirilebilen kapalı inÅŸaat alanını kiraya verildiÄŸinde mülkün kendini karşılama yani geri ödeme mühleti 30 yıllara çıkmaktadır. Bugün Ä°stanbul özelinde 10.4 milyon m2 organize lojistik depo stoku mevcuttur, geçen yıl kiralama süreç hacmi 320 bin m2’ye yakın olmuÅŸtur. Geçen yıl birebir periyotta inÅŸaat halinde 700 bin m2 depo varken bugün bu sayı 550 bin m2 düzeylerine düşmüştür. Kelam konusu arzın düşüş göstermesinin öbür nedenlerinden biri de artan faiz oranları ile birlikte geliÅŸtiricilerin mevcuttaki nakit birikimlerini faiz ortamında deÄŸerlendirmenin daha cazip hale gelmesinden kaynaklanmaktadır.
Depo alanları gereksinimi bilhassa önümüzdeki süreç içerisinde artarak devam edecek. Bu kesimin daha fazla sıkışmaması için süratle tahlil üretilmelidir. Bu sebeple, önümüzdeki devirde daha ucuz emlak üzerinde geliştirilebilecek yeni lojistik bölgelerinin planlanması ve hayata geçirilmesi önerilmektedir.
-iDeal Haber Merkezi-
Investing TR
