COVID-19 salgınıyla gelen kısıtlamalar ve sokağa çıkma yasaklarıyla birlikte beşerler günlük muhtaçlıklarını internet üzerinden sağlamayı alışkanlık haline getirdi. Dijitalleşme süratle büyürken, lojistik depolarda ise doluluk oranları çok yüksek düzeylere ulaştı. EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Durmuş, bilhassa İstanbul, Gebze ve Çayırova’daki nitelikli depolama alanlarında ortalama doluluk oranlarının yaklaşık %90 -95 düzeyine ulaştığını açıkladı. Talep edilen ünite arsa bedeli ise yaklaşık 1.500 – 3.500 TL/m2 aralığında değişiyor.
EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Ahmet Durmuş, bilhassa ithal edilecek eserlerin, eser sahibi tarafından tamamının çabucak tüketilememesi, üretime sokulamaması vb. durumlarda hür depo gereksiniminin oluştuğunu söyledi. Antrepo alanlarının yanında lojistik depo alanlarına da gereksinimin artarak devam ettiğini de belirten, Durmuş, “E-ticaretin son periyotta beşerler tarafından yaygın hale gelmiş olmasından ötürü depolamalar, çoklukla kent dışında nitelikli depolama alanları üzerinde çözümlenmeye başladı. Bu da gerek depo, gerekse lojistik açısından değerli bir operasyon sürecini gereklilik haline getirdi. Firmaların kimileri depo gereksinimlerini kendileri karşılarken kimileri ise dış kaynak kullanımı yoluna giderek lojistik hizmet sağlayıcıların deposunu kullanıyor.” dedi.
Depo yeri seçiminde arazinin pozisyonunun, biçimi ve ulaşım yollarına yakınlığının da hayli kıymetli olduğunu kelamlarına ekleyen Durmuş şöyle devam etti, “Özellikle İstanbul, Gebze ve Çayırova ilçe hudutlarında yer alan çağdaş teknoloji ile inşa edilmiş nitelikli depolama alanlarının doluluk düzeyleri yaklaşık %90-95’e ulaştı.
Arsa ve inşaat maliyetleri de fazla, yeni depo geliştirmenin fırsat maliyeti yüksek
İstanbul, Gebze ve Çayırova’da depolama hedefli arsa yapılabilecek işlevlere sahip arsa fiyatları için talep edilen ünite arsa kıymeti yaklaşık 1.500 – 2.500 TL/m2 aralığında, TEM otoyolu, E-5 cepheli ya da ilişki yollarına yakın konumlanmış lokasyonlarda ise yaklaşık 2.500 – 3.500 TLm2 aralığında değişkenlik gösteriyor. Bilhassa İstanbul vilayet genelinde depolama gayeli arsa fiyatları epey yüksek bir seviyede. Tıpkı vakitte bilhassa son 3 yıldır kur artışına bağlı olarak inşaat maliyetlerinde gelen artışlar ile birlikte nitelikli depolama alanlarına ait inşaat maliyetlerini de değerli ölçüde etkiledi.
Tuzla’da fiyatlar 2.000 – 3.000 TL/m2 aralığında
İstanbul Anadolu yakasında yer alan depolama işlevine sahip yerler araştırıldığında, bilhassa Tuzla bölgesinde yüklü olarak depolama işlevine sahip arsa alanlarının yer aldığı gözlemlenmiştir. Bu bölgedeki emlak için ünite arsa pahaları yaklaşık 2.000 – 3.000 TL/m2 aralığında seyretmektedir.
Esenyurt, Hadımköy, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri’de 2.000-3.500 TL /m2 aralığında
İstanbul Avrupa yakasında yer alan depolama işlevine sahip emlak da ise bilhassa Esenyurt, Hadımköy, Büyükçekmece, Çatalca ve Silivri ilçelerinde yüklü olarak depolama işlevine sahip arsa alanlarının yer aldığı gözlemlenmiştir. Bu bölgedeki yerler için ünite arsa pahası yeri yaklaşık 2.000 – 3.500 TL/m2 aralığında seyretmektedir.
Depolama alanları inşa edilmesi son derece yüksek yatırım maliyeti gerektiriyor
İstanbul vilayet geneli ve Gebze ile birlikte Çayırova ilçesinde yer alan nitelikli depo alanları için gerçekleşen ünite kira fiyatları ise yaklaşık 30 – 35 TL/m2/ay aralığında. Talep edilen ünite kira bedelleri ortasındaki farklılıkların ana sebepleri incelendiğinde ise kelam konusu depo alanının yeri, pozisyonu, etraf özellikleri, açık alan kullanım alanı, bina fizikî yapısı, kat yüksekliği, reklam kabiliyeti, temas yollarına olan uzaklığı vb. nedenlerden kaynaklanmış olduğu ortaya çıkıyor. Buna nazaran arsa fiyatlarının yüksek olması ile birlikte artan inşaat maliyetleri de göz önüne alındığında bilhassa arsa fiyatları yüksek olan bölgelerde depolama alanları inşa edilmesi son derece yüksek yatırım maliyeti oluşturmaktadır.
Kesimde yeni lojistik depolara gereksinim var
Son 3 yıldır bahsi geçen bölgelerde depolama hedefli imalatlar artan inşaat maliyetleri nedeniyle sürat kaybetti. Yeni depo alanları arzı çok azalırken, muhtaçlıklar artarak büyüdü. Bugünkü imar oranları ile mevcut fiyatlanmış yerlerin üzerin geliştirilebilen kapalı inşaat alanını kiraya verildiğinde mülkün kendini karşılama yani geri ödeme mühleti 30 yıllara çıkmaktadır. Bugün İstanbul özelinde 10.4 milyon m2 organize lojistik depo stoku mevcuttur, geçen yıl kiralama süreç hacmi 320 bin m2’ye yakın olmuştur. Geçen yıl birebir periyotta inşaat halinde 700 bin m2 depo varken bugün bu sayı 550 bin m2 düzeylerine düşmüştür. Kelam konusu arzın düşüş göstermesinin öbür nedenlerinden biri de artan faiz oranları ile birlikte geliştiricilerin mevcuttaki nakit birikimlerini faiz ortamında değerlendirmenin daha cazip hale gelmesinden kaynaklanmaktadır.
Depo alanları gereksinimi bilhassa önümüzdeki süreç içerisinde artarak devam edecek. Bu kesimin daha fazla sıkışmaması için süratle tahlil üretilmelidir. Bu sebeple, önümüzdeki devirde daha ucuz emlak üzerinde geliştirilebilecek yeni lojistik bölgelerinin planlanması ve hayata geçirilmesi önerilmektedir.
-iDeal Haber Merkezi-
Investing TR
